Cüneyd Altıparmak / Açık Görüş

Tahliye yasağı kira krizini hafifletir mi?

Son zamanların en sorunlu alanı "ev sahibi – kiracı ilişkileri" diyebiliriz. Sadece bizde değil tüm dünyada durum bu... Ekonomik gelişmelerin ve özellikle pandeminin getirdiği olumsuz ortam, mülk fiyatlarında anormal bir artışa sebep oldu. Bu hızlı artış doğal olarak ilk elde kira fiyatlarını etkiledi. "Astronomik" fiyatlar talep edilmeye başlamasından bu yana birçok tedbir alındı yasal düzenlemeler yapıldı. Ancak halen sorun tam anlamıyla çözülmedi. Şu andaki seyri ise "artan kira uyuşmazlıkları", "kiracı ev sahibi kavgaları", "mahkemelere getirdiği iş yükü"... Bu yazımızda güncel durumu değerlendirmek ve "geçici fakat acil" tedbirlere dikkat çekmek istiyoruz.

Neler oldu?

Pandemi sürecindeki kapanmalarda işyerlerinin kazanç kaybı nedeniyle kira sözleşmelerinin "fesih edilmesi" veya sözleşmelere dayanılarak "tahliye davası" açılması yasaklanmıştı. Böylece iş yerleri kira ödemeseler bile bir fesih veya tahliye ile karşı karşıya kalamayacaktı. Sonrasında esnafa kira yardımı yapılması veya kredi sağlanması sürecine gidildi. Son dönemdeki fiyat artışları nedeniyle konut kiralarında da bir düzenlemeye gidildi. Normal şartlar altında konut kiraları artışının üst limiti Türk Hukukunda belirlenmişti. Kira bedelinin ne olacağı konusunda sözleşmedeki oran esas alınacaktı. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyordu. Ekonomik gelişmeler bu oranı da yüksek hale getirince hükümet, bu konuda geçici bir düzenleme getirdi. Böylece 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen ve beş yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25'in üzerinde artış yapılamayacağı düzenledi.

Hukuk devleti olmanın gereği

Üst sınır uygulaması bir kısıtlama. Bir kimsenin mülkiyet hakkına bir müdahale olabilecek şekilde yorumlanabilecek bir konu. Zira bir malikin, kendisine ait olan bir şeyi dilediği gibi kullanma hakkı vardır. Ancak belirli alanlarda devletin belirleme ve düzenleme görevi bulunuyor. Bu alanlarda biri de kiralar ve özellikle konut kiraları... Bu alan "sosyal ve ekonomik haklar" bağlamında ele alınması gereken bir konu. Bundan 22 yıl önce bir benzer düzenleme 6570 s. Kanun'a eklenen geçici 7. madde ile yapılmıştı. Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştü. Bu madde hakkında yapılan iki Anayasaya aykırılık iddiasına, Anayasa Mahkemesi iki farklı karar vermişti. Anayasa Mahkemesi devletin; "sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı/kiralayan ilişkilerini düzenlemesinin, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturmasının, gelir dağılımını düzeltmesinin ve yoksullukla mücadele etmesinin Anayasa'nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereği" olduğunun altını çizmiştir. Mahkeme ilginç bir şekilde, yüze 25 oranındaki belirlemeyi hukuka uygun bulurken, yüzde 10 olan düzenlemeyi iptal etmiştir.

Devletin yetkisi

Anayasa Mahkemesinin konuya bakış açısını kavramak, yapılacak yeni düzenlemelerin hangi mahiyette seyretmesi gerektiği noktasında önemli... Mahkeme "...konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde talebin fazlalığı nedeniyle kiraların aşırı şekilde yükseleceği, bu yükselişin tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına sebep olacağı açıktır. Türkiye'de kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olduğu, bunun hak ve adaletin gerçekleşmesini engelleyen önemli faktörlerin başında geldiği bilinmektedir. Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf olanağı verir. Temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı, demokratik toplumlarda kişilerin sahip olduğu, dokunulmaz, vazgeçilmez, devredilmez temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunulamayacağı, tümüyle ortadan kaldırılamayacağı, ancak, demokratik toplum düzeninin sürekliliği için toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulması gerektiği durumlarda Anayasa'nın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla sınırlama yapılabileceği kabul edilmektedir..." şeklinde tespitte bulunmaktadır. Buradaki temel belirleme noktası, mülkiyet hakkının özüne dokunulup dokunulmadığıdır.

Sorunlar bitmiyor

Yasal düzenlemelerle süreci disipline etmeye başlayınca durum giderek ilginçleşiyor. Bir tür "kişisel hak arama" yöntemine dönüşüyor. "Tornavida ile kiracısına saldıran dükkan sahibi", "Kiracı ile ev sahibi arasına giren komşunun yaralanması", "Depozito kavgası", "Silahlı kira kavgası: 21 yaralı", "Uçan tekmeli, bastonlu 'kira' kavgası" medyaya düşen haberlerden bazıları... Bir de "saçma" bahaneleri görmeye başladık: "Oğlum oturacak", "tadilat yaptıracağım" bahaneleri yerini artık daha ilerilerine bıraktı: "Bina yıkılacak", "diğer evimi sattım burada oturacağım", "burası çocuklara daha yakın", "annemin yan binası burası" ... Kira bedeli konusunda da artık farklı kriterler ve uygulamalar var: "Üst kat kirayı arttırmış, siz de arttırın!", "kira böyle devam ederse evi satmak zorundayım", "yasal oranda arttırımı kabul etmiyorum", "satılacak, her gün ev bakmaya gelirler artık" ... Getirilen üst limitin bir de hukuki yorumunu gündeme getirenler oluyor: "beş yıllık süreniz dolmuş ise yüzde 25'lik limit ile bağlı değiliz"... Bunların hepsi bize dava yükü olarak dönüyor. Belirtilenlere göre geçen yıl yaklaşık yüzde 30 artış gösteren kira konulu davalar, bu yıl geçen yıla göre yüzde 50 dolaylarında artış gösteriyor. Dava sayıları artıyor, bu da tedirginliği arttırıyor. Kiracı hakkını aramak için yoruluyor, ev sahibi haksızlığa uğradığının düşünüyor. Zira mevcut iş yükünde bile bir tahliye davasının 3-4 duruşma sürmesi mümkün, bu da kesinleşme süreciyle beraber, yargılamanın iki yıl sürmesi demek.

Kiracı ne yapmalı?

Bu anlamda "kiracı" tarafında olmak, onlar açısından meseleye bakmak gerekiyor. Haliyle başlı başına dezavantajlı olan bir durum kiracılık... Bu süreçte onların haklarını bilmesi önemli. Zira ekonomik durumdan en çok etkilenenlerin başında bu kesim geliyor. Kiracılar şu durumları bilmeli:

Ev sahibi, beş yılı geçen kiracı için kira tespit davası açabilir. Daha erken sürede bu davayı açması mümkün değil.

Kira bedelinin tespiti davalarında ev sahibinin talep ettiği tutar üzerinden bir yargılama yapılıp karar verilmiyor. Örneğin kiranız 2 bin TL diyelim. Ev sahibi "kiralar arttı buralar 8 bine kiralanıyor" şeklindeki fikri mahkemeyi bağlamıyor. Mahkeme kendisi inceleme yapıp, hakkaniyetli bir oran belirliyor, bu konuda bilirkişiler bölge ortalamasına, evin durumuna bakarak bir belirleme yapıyor. Bu bedel ev sahibinin belirlediğinden genellikle daha az oluyor.

Kiraların ancak yüzde 25 oranında artırılabileceğine ilişkin kural, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise geçerli değil. Beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan isterse -yeni kira dönemi 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında gerçekleşiyor olsa bile- yörede oluşan emsal kira değerine göre belirleme yapılmasını isteme hakkı var.

Aranızda uyuşmazlık var ve sorun devam ediyor... Konut kiranızı yüzde 25 oranında arttırıp, ev sahibinin hesabına yatırmaya devam edin. Şimdiye kadar elden ödüyorsanız ve gelip almamaya başladı ise ev sahibinin ismine PTT veya Banka yoluyla havale yapın. Ulaşamıyorsanız, mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine bir dilekçeyle başvuru yapıp ödeme yeri belirlemesini isteme hakkınız var.

Ev sahibi, sizi evden çıkarmak için eve kendinin ihtiyacı olduğunu belirtti ama işin aslının öyle olmadığının öğrendiniz. Evi tahliye etmiş olsanız bile evi başkasına kiralamaya kalkarsa, üç yıl içinde tazminat hakkınız var. Hatta ev sahibine ceza verilmesi de mümkün.

Ev sahipleri kira gelirlerini maliyeye bildirmek zorundalar. Çokça mülkü olan bir mülk sahibinin sizden aldığı gerçek tutarı maliyeye bildirmemiş olması veya eksik bildirmiş olması bir para cezası konusudur. Sizinle imzalamadığı kira sözleşmesini vermiş ise ayrıca ceza alması da mümkün olabilir, dikkat ediniz.

Ev sahibi sizi tehdit etti ve sattı diyelim evi. Bu satışın danışıklı (yani gerçek olmayan, sizi evden çıkarmak için) olduğunu düşünüyorsanız bu başlı başına sizi tahliye etmek isteyen yeni malikin haksız olduğunu göstermez. Burada ortaya koymanız gereken husus, yeni malikin bu yeri tahliyeye ihtiyacının olmadığı, ihtiyacın "uydurulmuş" olduğudur.

Kira sözleşmesi tahliye anına kadar devam eden bir sözleşmedir. Kira borcu para borcudur ve kira sözleşmesi bitene, tahliye gerçekleşene kadar ödenmesi gereken bir borçtur. Kiracı dava açılsa dahi ödemeden imtina edemez yasal artışları yapmak zorunda!

Kira hukukunda kira parasının miktarını ispat külfeti kiralayana, ispat edilen aylık kira parasının ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. Diyelim ki şimdiye kadar güvendiniz ve bir belge almadınız ev sahibinden. Son ayın kira ödemesini mutlaka ve mutlaka makbuz karşılığı veya bir belgeye dayanacak biçimde yapmaya gayret edin. Ev sahibinden hiçbir makbuz alınmamış olsa bile son aya ilişkin bir makbuz alınması diğer kiraların da ödendiğini göstermek adına yeterlidir.

Çözüm ne olabilir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki yaşadığımız bu durum "olağanüstü" bir süreç. Etkileri bizdeki kadar olmasa da tüm dünya bir ekonomik bir "bunalım" hali söz konusu. Bunun çeşitli sebepleri olduğu gibi sorunu çözmenin de farklı farklı yöntemleri bulunuyor. Bunlar ayrı bir tartışmanın konusu... Kiracı-ev sahibi meselesi giderek telafisi güç sonuçlar doğuracak bir kriz alanına ilerliyor. Ekonomik durum, bu halimizin başlıca ve tek sebebi değil bence... Emlakçıların, sarı sayfaların ve diğer sektör elemanlarının "körüklemesi" de bu sürece büyük etki yaptı. Buna "fırsatçı" yaklaşımları ile ev sahipleri de dahil oldu. Konut stoku sorunu da var tabii olarak. Bunların tamamının ayrı ayrı düşünmek ve çözmek gerekiyor.

Kira konusunda duyarlı olan ev sahiplerini tenzih ederek belirtmek isteriz ki ev sahipleri eski kiracılara psikolojik baskı yapıyor. Bu baskı zaman zaman dozunu kaçırıp istenmedik olaylara sebebiyet veriyor. Bu da bunalan ve çaresiz kalan kiracıları haksız teklifleri kabul etmeye zorluyor. Bu evrede hukuki tedbirleri geliştirmek gerekiyor. Acilen yapılması gerekenler şunlar olabilir:

Karar kısa sürede çıkmalı: İki yıl yargılama sonunda gelecek kararın kimseye faydası yok. Daha hızlı bir çözüm yolu düşünmeliyiz. Bu konuda arabuluculuğun önemli bir yol olduğunu daha önce belirtmiştik. Ancak buna arabulucuların kira bedeli konusunda bir belirleme yapabileceği ve daha aktif olabileceği "özel bir hal" eklenmeli ki taraflar arabulucu önünde avantaj ve dezavantajlarını net biçimde görsün. Şayet mahkemelerle bu süreç ilerletilecek ise de hakimlere geniş bir takdir yetkisi verilmeli ve kira bedeli konusunda hâkim dosya üzerinden önceki dosyalara bakarak karar verebilmeli. Zira kentin emsallerine ilişkin mahkemelerde yüzlerce dosya var. Yargılamanın devam etmesi bir tedirginlik alanı olmaya devam ediyor.

Üst limiti yaymak: Yüzde 25'lik artış oranı konut için geçerli. Bu oranın düşürülmesi, ev sahiplerini anlaşma konusunda zorlamak adına önemli olacaktır. Yine bir üst limit uygulamasının -geçici- olarak ticari kiralara da getirilmesi düşünülmeli ve konut kiraları için de beş yıl şartının kaldırılması düşünülmeli... Bu konuda bir sorun ise "üst limit uygulamasının" yeni kira sözleşmelerinin yüksek bedelle belirlenmesine sebep olması. Bunun çözümü için bir yasal düzenlemeye ihtiyaç var. Yeni yapılacak kira sözleşmelerinde tavan limitin belirlenmesi gerekiyor. Zira yeni sözleşmelerin tamamı çok yüksek. Ev sahibinin yeni kiracı umudu, eski kiracıya hayatı zindan ediyor desek yeridir.

Tahliye yasağı: Bir başka sorun ise "tahliye korkusu". Bunun -geçici- bir süre ortadan kaldırılması gerekiyor. Tahliye yasağının gelmesi ile kiracıların bir süre rahat nefes alacağı açık. Bu durum ev sahiplerinin makul kiralara "evet" demesini sağlamak adına önemli...

Bu konuda adım atmak devletin yetkisi değil sadece bir ödevi de. Kira meselesi, toplumun birçok unsurunu etkileyecek bir sorun. Bunu görmezden gelemeyiz. Bu mesele fırsat alanı olmaktan çıkarılmalı. Bu geçtiğimiz olağanüstü süreçte, bu sorunların tetikleyeceği birçok kriz alanı olabilir.