Bilal Çetin / Düşünce Günlüğü

Kirada arabuluculuk çözüm olur mu?

Son zamanlarda medyanın gündemine sık sık gelen ev sahibi ile kiracılar arasındaki kira uyuşmazlıklarının çözümü konusunda yeni uygulama 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla başlıyor.

1 Eylül tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurarak dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelecek.

* Alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri arasında yer alan arabuluculuk nedir ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk nasıl uygulanacaktır?

Arabuluculuk aslında bizim tarihimizde ve kültürümüzde önemli bir yeri olan müessesedir. ‘Ahilik’ geleneğimizde esnaflar ve tüccarlar arasındaki ihtilafları ‘Ahiler’ çözüme kavuştururdu.

Arabuluculuk hukuk sistemimize 22.06.2012 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile birlikte getirilmiş olmuş, fiilen uygulanmasına 14 Kasım 2013 tarihinde başlanmıştır.

Hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk sisteminin getirilmesinin asıl amacı, hem mahkemelerin iş yükünü azaltmak, hem de uzun süren dava süreçlerinde tarafların zaman ve emek kaybını önleyerek uyuşmazlıkların kısa sürede çözüme kavuşturulmasını sağlamaktır.

Arabuluculukta hukuki ihtilafa düşen taraflar, dava açmadan önce tarafsız ve bağımsız arabulucuya başvurarak uyuşmazlığın sulh yoluyla çözümü konusunda masaya oturmaktadır.

Arabuluculuk uygulaması ilk olarak ‘ihtiyari arabuluculuk’ yöntemi olarak başlamış olmasına rağmen 2018 yılından itibaren iş uyuşmazlıklarında, 2019 yılından itibaren ticari uyuşmazlıklarda ve 2020 yılından itibaren ise tüketici uyuşmazlıklarında ‘dava şartı arabuluculuk’ veya ‘zorunlu arabuluculuk’ uygulaması getirilmiştir.

Kira uyuşmazlıklarında bugüne kadar ‘ihtiyari’ olarak uygulanan arabuluculuk 1 Eylül tarihinden itibaren zorunlu olarak uygulanacaktır. Kira uyuşmazlıklarında ‘dava şartı arabuluculuk’ uygulaması ile ev sahibi ve/veya kiracılar dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu hale gelmektedir. Arabulucuya başvurulmadan kira uyuşmazlıklarına ilişkin doğrudan açılan davalar mahkemeler tarafından rededilecektir.

* Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yönteminin zorunlu hale getirilmesi ile birlikte son aylarda ev sahibi ile kiracılar arasında özellikle kira bedeli nedeniyle ortaya çıkan ve mahkemelerin iş yükünü artıran davalarda azalma olabilir mi?

Bu sorunun cevabını verebilmek için arabuluculuk uygulamasında bugüne kadar ortaya çıkan rakamlara göz atmakta fayda vardır.

Arabuluculuk istatistiklerine baktığımız zaman arabuluculuk alternatif çözüm yönteminin oldukça başarılı bir şekilde uygulandığını ifade edebiliriz.

Müzakeresi tamamlanan dosyalara bakıldığı zaman ihtiyari arabuluculuk uygulamasında anlaşma oranının yüzde 99, iş uyuşmazlıklarındaki anlaşma oranınnı yüzde 54, ticari uyuşmazlıklarındaki anlaşma oranının yüzde 48 ve tüketici uyuşmazlıklarındaki anlaşma oranının yüzde 44 olduğunu görüyoruz.

Adalet Bakanlığı’nın verilerine göre ihtiyari arabuluculuk uygulamasında bugüne kadar 1 milyon 766 bin 755 dosya sisteme girmiş, müzakeresi tamamlanan 1 milyon 645 bin 194 dosyadan 1 milyon 629 bin 977’si anlaşma ile sonuçlanmıştır. Keza iş uyuşmazlıklarında sisteme giren 1 milyon 874 bin 473 dosyadan 1 milyon 786 bin 729 dosyanın müzakeresi tamamlanmış ve 965 bin 648 dosya da anlaşma ile tamamlanmıştır.

Bu rakamlara bakıldığı zaman arabuluculuktaki anlaşma oranı toplamda yüzde 70’ler civarında, zorunlu dava şartı uyuşmazlıklarda ise yüzde 50’ler seviyesinde olduğu görülmektedir.

1 Eylül tarihinde başlayacak olan kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk ile ev sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların yüzde 50’ye yakınının yani en az yarısının mahkemeye taşınmadan arabulucuda çözüme kavuşturulabileceğini söyleyebiliriz.

*Peki 1 Eylül tarihinden itibaren ev sahibi ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulaması nasıl uygulanacaktır?

Kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk uygulaması sadece konut kiralarında değil, iş yeri ve diğer taşınmaz kiralarındaki uyuşmazlıklarda da dava şartı haline getirilmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında ev sahibi veya kiracı dava açmadan önce arabulucuya başvuracaktır. Başvuru uyuşmazlığın esasını görmekle yetkili mahkemenin olduğu yerdeki arabuluculuk merkezine yapılabilir ya da başvuru yapmak isteyen kişi kendisine en yakın arabuluculuk merkezine başvurarak, davanın esasına bakacak mahkemenin bulunduğu bölgeden bir arabulucu atanmasını talep edebilir.

Vatandaşlarımızın en çok merak ettiği konu ise kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmanın ücretli olup olmadığıdır. Zorunlu arabuluculuk uygulamasının diğer uyuşmazlıklarında olduğu gibi ‘Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi”ne göre taraflar arabuluculuk ücreti ödeyecektir.

Tarafların kira uyuşmazlığında arabulucuya başvurup anlaşmaları halinde arabulucu tarafından anlaşma tutanağı düzenlenecektir. Arabuluculukta anlaşma sağlanması halinde dava açmaya gerek kalmayacaktır.Eğer tarafların anlaşamaması halinde ise ‘anlaşmama’ tutanağı düzenlenecek,bu durumda tarafların dava açma yoluna gitmeleri gerecektir.

Şunu da not olarak belirtelim, 1 Eylül tarihinde sadece kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıyor aynı zamanda a) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile c) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da zorunlu olarak arabuluculuk uygulaması başlayacaktır.