Aleyna Ayan / Nihayet

Kanunlara göre bir evde kiracı ya da ev sahibi olmak

Son dönemlerde oldukça sık duyar olduğumuz ya da bizzat etkilendiğimiz kira artışları bir müphemlikle birlikte tedirginlik yaratıyor. İpin diğer ucunu göremediğimiz bir saha olan emlak piyasası pek çoğumuzun algılarındaki “kiraya çıkmak” veya “kiraya vermek” formlarını birer birer yıkıyor. Hâl böyleyken yasal hakları hakkında yeterince bilgi sahibi olmayan insanlar da mağdur olmaktan korkuyor. Akıllardaki bazı sorulara cevap verebilmek ümidiyle Bahçeşehir Üniversitesi’nden Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ile kiracının ve kiraya verenin yasal hakları üzerine konuştuk.

Piyasadaki ev fiyatlarının artışıyla birlikte ev sahipleri ve kiracılar arasındaki dengede pek çok soru işareti oluşmaya başladı. Bir evi beğenip tutmaya karar veren kiracının yasal hakları nelerdir? Sohbetimize buradan başlayalım.

Öncelikle belirtmek gerekir ki Borçlar Kanunumuzda kira sözleşmeleri üç grupta toplanmıştır: adi kira, ürün kirası, konut ve çatılı iş yeri kirası. Bugün bizim konumuz konut ve çatılı iş yeri kirası kapsamına giriyor. Kanunumuzdaki düzenlemelere baktığımızda kiracıyı koruyan bir yaklaşımın olduğunu görmekteyiz. Özellikle iki alanda kiracılar korunmuştur; bunlardan bir tanesi kira bedelinin artışı, diğeri de kiracının tahliyesidir. Öncelikle kiracının tahliyesi ile başlayalım. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri ancak sınırlı sebeplerle sona erdirilebilir. Kanunda belirtilen sebepler söz konusu olmadıkça kiracı tahliye edilemez. Borçlar Kanunumuzda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracılar, belirli süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerini (örneğin bir yıllık bir kira sözleşmesini) sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya verenler ise sözleşmenin süresinin bitmesi sebebine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremezler. Bu imkân kiraya verenlere ancak on yıllık uzama süresi sonunda verilmiştir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun yanı sıra kiraya verenler tahliye sebeplerine dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Borçlar Kanunumuzda konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü düzenlenen tahliye sebeplerini ana hatları ile şu şekilde sıralayabiliriz:

konut ve iş yeri ihtiyacı, yeni malikin konut ve işyeri ihtiyacı, yeniden imar ve inşa, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun olması. Borçlar Kanunumuzun adi kira sözleşmeleri bölümünde yer alan bazı sona erme sebepleri ise (örneğin kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile temerrüde dayalı sona erme) konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından da uygulanır. Bahsettiğimiz sebepler olmadıkça kiracıların konutlarından ya da iş yerlerinden çıkarılması mümkün olmuyor. Bir diğer dikkat edilmesi gereken düzenleme ise kira bedelinin artışı konusudur. Taraflar sözleşmeyi kurarken sözleşme özgürlüğünün sınırları içerisinde kalmak kaydı ile kira bedelini serbest bir şekilde belirleyebilirler. Burada sözleşme özgürlüğü var. Fakat konut ve iş yeri kiralarında kira bedelinde karar kıldıktan sonra kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde kira bedelinin ne kadar artırılacağının üst sınırı kanun koyucu tarafından belirlenmiştir.

Ev sahipleri bir yıl içinde kira bedelinde kaç kez artış yapabilir? Son aylarda sık rastlanan durumlardan biri tüfe oranına göre artış yaptıktan sonra aynı yıl içinde yeniden artış yapılmasıydı. Ev sahibinin böyle bir hakkı var mı?

Sözleşmeye hangi ayda imza attıysak bir sonraki yıl aynı ayda artış yapılır. Yani senede sadece bir kez kira bedelinde artış uygulanır. Kiraya verenler yılda iki üç kez diledikleri gibi kira bedelinde artış yapamazlar. Borçlar Kanunumuz sözleşmede belirlenen kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artış oranı konusunu hükme bağlayarak kiracının korunması amacı ile üst sınır düzenlemiştir. Bu nedenle tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin kira bedeli artış oranlarını serbestçe belirlemeleri mümkün değildir. Yenilenen kira dönemlerindeki kira bedelinde bir önceki yılın kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydı ile bir artış yapılması gerekiyor. Bu oran her ay TÜİK tarafından yayınlanır. Artış oranını sözleşmede koyabiliriz ancak ne kadar artacağına dair üst sınırımız var. Örneğin biz sözleşmeye her yıl kira bedelinin %50 oranında artacağına dair bir madde koyduk ve taraflar sözleşmeyi imzaladı. Ancak sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin tüketici fiyat endeksi oranı %39.9. O zaman biz de kirayı %39.9 üzerinden artırabiliriz. Eğer taraflar sözleşmede böyle bir artış oranı belirtmemişlerse kanunumuza göre yine tüketici fiyat endeksi oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından artış öngörülebilir.

Borçlar Kanunu kira bedelinin artışı konusunda kiraya verenleri nasıl koruyor?

Kiraya verenleri korumak için kanun koyucu emsal kira bedelini düzenlemiştir. Buna göre taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın her beş yılda bir rayiç kira bedelinin belirlenmesi mümkündür. Bu ne demek? Her beş yılda bir hâkim tarafından yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.

Emsal kira bedelinin belirlenmesinde nelere bakılıyor?

Rayiç bedelin belirlenmesinde emsal kira bedeli kavramının açıklanması önem arz eder. Emsal kira bedeli; “Belirli bir çevrede muntazam ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira parasının ulaştığı değer” olarak ifade edilmektedir. Emsal kira bedelinin tespitinde kiralanan yer civarında olan ve kiralananla aynı nitelikte kabul edilebilecek, yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması gerekir. Burada mahkemelerce kiralananın yeniden kiraya verileceği kira bedeli tespit edilerek eski kiracı indirimi dediğimiz %15-%20 arasında değişebilen hakkaniyet indirimi yapılmakta ve bunun neticesinde rayiç kira bedeli saptanmaktadır.

Yeni yapılan düzenleme kapsamında 2023 yılının temmuz ayına kadar kira artışının üst sınırı %25 olarak belirlendi. Bu karar açıklandıktan sonra ev sahiplerinin mağdur olabileceği üzerine tartışmalar da oldu. Bu durumu nasıl yorumluyorsunuz?

11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığı üzere Türk Borçlar Kanunu’na geçici olarak bir madde eklendi. Öncelikle belirtmek gerekir ki getirilen düzenleme sadece konut kiralarını kapsamaktadır. Söz konusu düzenleme kapsamında, 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihine kadar olan dönemde kira bedelinin artışına dair yapılacak olan anlaşmaların bir önceki yılın kira bedelinin %25 fazlasını geçmemek koşuluyla belirlenmesine karar verildi. Dolayısıyla tüketici fiyat endeksi oranı daha yüksek olsa dahi üst sınır bahsettiğimiz süre aralığı için %25 olarak belirlenmiştir.

Mevcut duruma baktığımızda kanun koyucu tarafından getirilen düzenlemenin kiracıları koruma gayesi ışığında yerinde olduğu düşünülebilir. Kiraya verenler tarafından konuya yaklaştığımızda ve enflasyonu göz önünde bulundurduğumuzda tüketici fiyat endeksi oranının altında bir kira bedelinin onları tatmin etmeyeceğini söyleyebiliriz. Nitekim kira bedeli ile geçinen ev sahipleri olabilir. Elbette kiraya verenlerin de daha fazla kira bedeli almak konusunda bir istekleri var. Buna benzer bir düzenlemenin 2000 yılında yapıldığını ve Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiğini buradan hatırlatmak isterim. Kiracının yararına gibi görünen bu düzenleme uzun vadede kiracının aleyhine sonuçlar doğurabilir. Çünkü kiraya verenler tüketici fiyat endeksi oranının altında kira artışı yapmak zorunda oldukları için önümüzdeki günlerde kiracıların tahliye edilmesi gündeme gelebilir ve kiracılar konut sıkıntısı ile karşı karşıya kalabilir.

Kirayı belirleme sürecinin kimseyi mağdur etmeyecek biçimde işlemesi için neler yapılabilir?

Öncelikle kiracı ve kiraya verenin kira sözleşmesi gereğince haklarından ve yapılan düzenlemelerden haberdar olmaları gerekiyor. Sohbetimizin başında belirttiğimiz Borçlar Kanunu’nun ilgili düzenlemelerinin taraflarca bilinmesini ve karşılıklı olarak düzenlemelere dürüstlük kuralına uygun bir şekilde uyulmasını buradan tavsiye etmek isterim. Kiraya verenlerin kira bedelleri düşük kaldı diye kiracılarını tahliye etmekle tehdit etmemeleri gerekirken kiracıların da kira bedellerini düzenli olarak ödemeleri gereklidir. Karşılıklı bir uzlaşı olması lazım. Ancak belirtmek gerekir ki, yaşanan ilişkilerde hukuka aykırı olduğu düşünülen herhangi bir durum söz konusu olduğunda yargıya müracaat edilmesi gerekir.

Ev içerisindeki herhangi bir tadilat kiracıyı tahliye etmek için yeterli bir sebep mi?

Tahliye için yeniden imar ve inşa olması gerekir. Yeniden imar ve inşa sürecinde kiralanan taşınmazda oturulamayacak bir durum söz konusu olması sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yıkımlar da kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurur. Bunlar haricinde ev içindeki herhangi bir tadilat kiracıyı tahliye etmek için yeterli bir sebep teşkil etmez. İmar ve inşa süreci tamamlandıktan sonra tahliye edilen eski kiracının yeni kira bedeliyle birlikte kiralama konusunda bir öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkı kullanıp kullanmamak kiracıya kalmış bir durumdur. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya verenin bu düzenlemelere aykırı davranması halinde, kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Genellikle kiracıların mağdur olduğunu duyuyoruz. Evlerini kiraya verenler nasıl mağduriyetler yaşıyor?

Daha önce de değindiğimiz üzere kira bedeline %25 zam sınırı kiraya verenleri mağdur edebilir. Onun haricinde tahliye davası açıldığında davanın uzatılması, kiralanan konuta zarar verilmesi ve özellikle kira bedellerinin ödenmemesi veya kira bedellerinin zamanında ödenmemesi gibi çeşitli nedenlerle kiraya verenlerin de yaşadığı çeşitli mağduriyetler bulunmaktadır. Kiracıların bu hususlara dikkat etmesi gerekir.